万科股债双杀：股价跌破6元创十年新低，155亿兑付危机下的生死突围
“优等生”跌落神坛，地产巨头遭遇流动性冰封
4月16日，万科A（000002.SZ）盘中最低触及5.99元/股，较2018年高点暴跌82%，创2013年以来新低。与此同时，其多只境内外债券价格集体跳水，“22万科MTN002”一度跌至65元（面值100元），收益率飙升至25%以上。股债双杀的背后，是即将到来的155亿元公开债务集中兑付压力，这家曾被视为“房企稳健标杆”的巨头，正经历成立40年来最严峻的生存考验。
一、危机三重奏：销售塌方、融资冻结、评级雪崩
1. 销售断崖：一季度销售额腰斩
- 2024年1-3月，万科合同销售金额仅579.8亿元，同比下滑42.7%，远低于百强房企平均降幅（-29%）；
展开剩余80%- 存货去化周期攀升至28个月（行业健康线为12-18个月），深圳、上海等核心城市项目降价促销仍难去化。
2. 融资冰冻：银行授信额度使用率不足30%
- 尽管手握约3000亿元银行授信，但受行业风险波及，实际可用资金锐减；
- 3月一笔20亿元中期票据发行计划被迫取消，反映资本市场信心崩塌。
3. 评级连环下调：惠誉将展望调至“负面”
- 国际评级机构接连警示风险：标普将万科“BBB+”评级列入负面观察，穆迪下调至“Ba1”（垃圾级）；
- 境内评级机构同步行动，中诚信将主体评级展望调整为“负面”。
关键数据对比
指标 2023年Q1 2024年Q1 变动幅度
合同销售额 1014亿元 579.8亿元 ↓42.7%
经营性现金流净额 +98亿元 -32亿元 转负
有息负债规模 3213亿元 2987亿元 ↓7%
二、155亿兑付倒计时：钱从哪里来？
2024年4-6月，万科需兑付公开债务清单：
- 境内债：23万科MTN001（20亿）、21万科03（20亿）等合计85亿元；
- 境外债：VNKRLE 4.2 06/07/24（6亿美元≈43亿人民币）、VNKRLE 3.975 11/09/24（5亿美元≈36亿人民币）。
自救三板斧：卖资产、引战投、求援手
1. 加速资产处置
- 拟出售上海七宝万科广场50%股权（估值约80亿元），接盘方或为险资；
- 打包转让深圳湾超级总部基地地块（货值超150亿元），谈判进行中。
2. 大股东深铁集团驰援
- 深圳地铁集团已提供70亿元股东借款，质押物为万物云（02602.HK）部分股权；
- 市场预期深铁或通过认购定增、担保发债等方式追加支持。
3. 政府协调“白名单”
- 网传万科已进入住建部“重点房企融资协调机制”首批名单，有望获得专项借款支持；
- 部分地方国资或通过收储滞销房源缓解流动性压力。
三、行业镜鉴：万科困局背后的结构性矛盾
1. 高杠杆模式失效
- 万科净负债率虽降至44.7%（2023年末），但表外负债（如供应链ABS、明股实债）规模仍超千亿；
- 合作开发项目占比超60%，少数股东权益稀释利润，加剧现金流压力。
2. 转型阵痛未解
- 物流地产（万纬）、长租公寓（泊寓）等业务尚未盈利，2023年合计亏损超30亿元；
- 万物云市值较峰值缩水70%，分拆上市未能兑现价值。
3. 政策托底效力递减
- “金融16条”等政策对民营房企支持有限，银行放贷仍倾向国央企；
- 一线城市限购松绑未能扭转购房者预期，新房库存去化周期创历史新高。
四、生死突围：三种可能的终局推演
情景1：国资全面接管（概率40%）
- 深圳市政府协调深铁集团联合其他国企增资扩股，万科转为国有控股；
- 代价：管理层换血，战略转向保障房建设与城市更新。
情景2：债务重组（概率35%）
- 启动境内债展期、境外债置换，以时间换空间；
- 风险：信用评级彻底崩塌，融资成本永久性上升。
情景3：市场化出清（概率25%）
- 若自救失败，可能步恒大、融创后尘进入破产重整；
- 连锁反应：冲击30家金融机构、超500家供应商。
结语：地产“活下去”进入终极考验
郁亮在2022年喊出“活下去”时，或许未曾料到这场生存之战会如此惨烈。当万科股价跌破6元，其象征意义已超越企业本身——这标志着中国房地产“高周转神话”的彻底终结，也预示着行业洗牌进入深水区。155亿兑付大考或是最后一道关卡，而真正的救赎不在于短期输血，而在于能否打破“规模依赖症”，在存量时代重构盈利模式。正如王石所言：“万科最大的敌人不是政策，而是自己。”此刻的至暗时刻，恰是检验一家企业能否真正“活下来”的试金石。
数据来源：公司财报、Wind、DM查债通、CRIC
风险提示：债务重组失败、销售复苏不及预期、政策落地延迟
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